Dit is waarom ontbindende voorwaarden belangrijk zijn
Veel huizenkopers zijn bereid om de ontbindende voorwaarden in het voorlopig koopcontract te schrappen als ze op die manier meer kans maken op de woning. Men loopt dan echter wel een groot financieel risico.
Uit een enquête van Makelaarsland blijkt dat 14 procent van de ondervraagden überhaupt niet van plan is om ontbindende voorwaarden op te nemen wanneer ze een bod doen. Een groter percentage, 45 procent, staat ‘welwillend’ tegenover het idee om de voorwaarden te laten vallen wanneer ze zo meer kans maken om de slag om de woning te winnen.
Hoe zit het ook alweer?
Na het tekenen van het voorlopig koopcontract heeft u drie dagen wettelijke bedenktijd. U kunt dan zonder opgave van redenen van de woning af. Is die periode verstreken, dan kunt u alleen nog kosteloos van de koop af wanneer u zich kunt beroepen op ontbindende voorwaarden.
Welke ontbindende voorwaarden zijn er?
- Het voorbehoud van financiering is de belangrijkste. Met deze voorwaarde bent u beschermd wanneer een hypotheekverstrekker u het benodigde bedrag niet wil lenen. U moet meestal wel twee afwijzingen kunnen laten zien. Soms koppelen huizenkopers ook de Nationale Hypotheek Garantie aan deze voorwaarde: lukt het niet om een hypotheek met NHG te verkrijgen, dan kunnen ze onder de koop uit.
- Het voorbehoud van bouwkundige keuring is een belangrijke tweede. Vaak wordt er dan een drempelbedrag opgenomen in het voorlopig koopcontract. Bijvoorbeeld: wanneer de herstelkosten van de geconstateerde gebreken de tienduizend euro te boven gaan, kan de koper het contract kosteloos ontbinden.
- Een derde is het voorbehoud van verkoop eigen woning. U neemt dan een datum op wanneer de woning van de koper verkocht moet zijn.
Geen ontbindende voorwaarden?
Heeft u géén ontbindende voorwaarden opgenomen en moet u na de bedenktijd toch ontbinden? Dan bent u in de regel tien procent van de koopsom verschuldigd. Dat bedrag kan hoger worden wanneer de verkopers kunnen aantonen dat hun schade hoger is.
Ook kan het voorkomen dat u wél ontbindende voorwaarden hebt opgenomen, maar dat u niet aan de eisen voldoet om ze in te mogen roepen. U llaat bijvoorbeeld slechts één afwijzing van een bank zien, terwijl er volgens het koopcontract twee vereist zijn.
Wat kan er nou eigenlijk misgaan?
Waar zijn die voorbehouden nou écht voor nodig, vragen veel huizenkopers zich af. Ik heb toch online een berekening gemaakt en dit is het bedrag dat ik kan lenen. Toch kan er iets misgaan. Bijvoorbeeld omdat de bank de woning lager taxeert dan de koopprijs die u moet betalen: u zit dan met een gat in uw financiering. Of omdat er toch een BKR-registratie of studieschuld opduikt die uw leenruimte verkleint. Maar ook een onverwacht ontslag komt voor. Let op: veel banken en advieskantoren werken tegenwoordig met een hypotheekverklaring die meer zekerheid biedt: informeer er naar bij uw hypotheekadviseur.
Ziet u af van het voorbehoud van bouwkundige keuring, dan staat u minder sterk wanneer er toch iets met het huis blijkt te zijn. De verkoper heeft een mededelingsplicht, maar als koper heeft u een onderzoeksplicht. Met een keuring vult u die onderzoeksplicht voor een groot deel in. Het is heel lastig om achteraf aan te tonen dat de verkoper een bepaald gebrek bewust heeft verzwegen. Zeker in geval van een wat oudere woning is het verstandig om een bouwkundige te laten komen. U kunt dan nog van de koop af, of opnieuw in onderhandeling gaan om een lagere prijs te bewerkstelligen.
Heeft u een woning op het oog en wilt u weten wat uw mogelijkheden zijn? Neem dan contact op via hypotheken@kralwesten.nl.
Bron: Finfin van Adfiz - 7 juli 2023